Споры с управляющей компанией

Как подать жалобу на Управляющую компанию?

Для начала хотелось бы обратиться к статистике. В 21 веке более 80% населения Российской Федерации проживает в городах, более 150 городов имеют численность населения более 100 тысяч человек. Процентное соотношение граждан, проживающих в многоквартирных домах, и граждан, которые живут в индивидуальных домах, равняется 90 на 10 процентов. По статистическим данным, также стоит отметить, что в многоквартирные дома рассчитаны на 100 и более квартир.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; 

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 

3) управление управляющей организацией.

В мегаполисах, как правило, зачастую обращаются к управляющим компаниям, а в городах, в которых проживает менее миллиона граждан – к товариществу собственников жилья или к управляющим компаниям. Тем не менее, наиболее распространенные случаи, когда к управлению многоквартирных домов привлекают управляющую компанию.

Основная деятельность управляющих компаний – это оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Однако существует большое количество споров, которые возникают между собственниками квартир и управляющими компаниями, так как зачастую в управляющей компании работают непрофессиональные работники. Вознаграждение, которое они получают за свою работу увеличивается за счет денежных средств граждан, которые надеются, что в их доме будет проводиться плановая уборка или будет осуществлен текущий ремонт, или будет благоустроена прилегающая территория к многоквартирному дому.

Также зачастую управляющие компании вводят в платежные поручения дополнительные графы расходов, завышают тарифы, или просто производят неправильные расчеты тарифов за коммунальные услуги. В таких случаях, очевидным является смена недобросовестной управляющей организации и создание товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Но существует ряд особенностей, и произвести смену управляющей компании или договориться с управляющей компанией не так просто. Основание для принятия в управление многоквартирного дома управляющей компанией - это выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Таким образом, между собственником жилья должен быть заключен договор управления в многоквартирном доме. Имеются прецеденты, когда вместо указанного договора, жильцам предоставляют договор на оказание коммунальных услуг. В таком случае, необходимо изучить все положения в договоре, так как, если договор заключен, значит, стороны пришли к обоюдному решению, и несут ответственность за невыполнение, а собственники жилья (как одна из сторон по договору) оплачивает услуги управляющей компании.

Если дом был построен ближайшие два-три года, то управляющая компания заинтересована выполнять все надлежащим образом, ее сотрудники выполняют ряд работ по предоставлению собственникам коммунальных услуг, бытовых услуг, а также услуги по содержанию и в случае необходимости ремонту общего имущества дома.

С этого момента начинают возникать споры. С одной стороны, собственники жилых помещений не оплачивают услуги управляющей компании, а с другой стороны управляющая компания ненадлежащим образом выполняет свои обязанности по договору. Так, например, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, при неоплате коммунальных услуг, предоставление коммунальных услуг собственникам помещения может быть приостановлено.

При ненадлежащем исполнении обязанностей управляющей компанией, таких как: не вывоз мусора; не проведение уборки в подъездах; не проведение ремонта общего имущества, - граждане вправе производить перерасчет оказанных ненадлежащим образом услуг. На отношения между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

В силу пункта 10 «Правил содержания имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, «общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

• соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».

  Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, относятся к потребителям услуг, оказываемых управляющей организацией (исполнителем) по возмездному договору управления многоквартирным домом, и поэтому на данные правоотношения распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Законом «О защите прав потребителей» также предусмотрено, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере). Таким образом, чтобы доказать свою невиновность, необходимо проделать довольно трудоемкую работу со стороны собственника в многоквартирном доме.

Наиболее, частыми являются споры с управляющей компанией по поводу падения снега и сосулек с домов, неоплата коммунальных платежей, если они предоставляются не в полном объеме и в ненадлежащем качестве.

Также можно привести пример, когда в январе 2019 года к нам обратилась женщина по причине того, что у нее перестал работать отопительный котел, хотя на улице была зима. Также она жаловалась на то, что отопительный котел работал слишком сильно в летний период времени. После обращения в управляющую компанию, ей предложили вызвать специалиста, который смог решить проблему, но через два месяца заново произошел сбой.

После нескольких обращений, специалисты во всем городе, к сожалению, не смогли оказать необходимую помощь гражданке и ссылаются на то, что отопительный котел у нее работает исправно. В данной ситуации имеет смысл написать исковое заявление на управляющую компанию, так как согласно правилам и нормам технической эксплуатации объектов жилищного фонда», раздел 2 гласит – «обязанности по содержанию систем коммуникаций в жилых объектах возлагаются на управляющую компанию».

Если Вы проживаете в многоквартирном доме, а у Вас имеются серьезные противоречия с управляющей компанией, а именно:

• завышают цены на обслуживание;
• отсутствует организация нормальной поставки коммунальных и бытовых услуг;
• не представляется информация об отчетах деятельности управляющей компании;
• имеются подозрения в хищениях в управляющей компании (имеются задолженности по воде, электроэнергии, теплу, даже при полной оплате коммунальных услуг).


В данном случае, Вы всегда можете обратиться в нашу юридическую компанию, где наши юристы смогут осуществить инициацию смены управляющей компании, предупредить обо всех трудностях при смене управляющей компании, провести переговоры со всеми сторонами в сложившемся споре, добиться от контрольных органов правильных действий.